一、  项目地块属性分析

（一）  
项目区位分析

1.项目基本情况介绍

此项目位于确山县解放路与新民路交叉口，原县政府、县委地块。地处繁华城区，紧邻靖宇广场、县第一人民医院、靖宇小学等机构，周边教育、商业、金融、政务等配套设施齐全，环境优美，适宜做商业、住宅开发。

项目四至：

地块一：解放路北侧、新民路西侧，原县政府地块，占地约13.8亩。

地块二：解放路北侧、新民路东侧，原县委地块，占地约20亩。

4. 规划设计条件：

用地性质：商住用地，商业面积不小于总建筑面积的30%。

容积率：2.4-4.5

建筑限高：100米

建筑密度：小于等于35%

绿地率：大于等于25%

5. 项目出让条件：项目参考价400万/亩，保证金为土地出让金的20%，楼面地价1333元/㎡。

 图中指出，临解放路、新民路后红线退让距离：多层、中高层不小于6米，高层不小于10米。

地块为现状拍卖，净地交地。政府在2015年6月份搬迁，不存在拆迁、补偿纠纷。周边人气旺盛，商业繁华，位于城中最繁华地段。

地块紧邻解放路，为当地最繁华的道路，临街商业价值明显。

（二）项目投资亮点

1. 地理位置优势

此地块为原县政府地块。位于整个城市的最繁华地带，周边配套设施齐全，方圆一公里内有靖宇小学、县二中、县一高等名校；县第一人民医院与地块仅一街之隔；教体局、国土局、建设银行等政务金融机构环伺四周；不管是城市风水，还是未来发展，都是做房地产开发最优的地块。

2. 项目资金占用小、短平快

此项目占地13.8亩，竞买保证金约1100万元，资金占用量小，适合大部分开发商投资建设，而投资回报率在100%以上。

3. 土地市场有序，商业开发极缺

确山县每年的土地出让面积控制在300亩以内，因而房地产开发有很大的需求，尤其在商业市场，仅有两处成型的商业中心，商业市场极度不饱和。在城市最中心做高容积率的商业开发，正是顺应了整个城市的发展规划。

二、  城市发展研判

（一）           
确山县基本概况

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 




确山县位于河南（ 农用地、 商住地、 工业地） 省南部，淮河北（ 农用地、 商住地、 工业地） 岸，西依桐柏、伏牛两山余脉，东眺黄淮平原，素有“中原腹地，豫鄂咽喉”之称。全县辖13个乡镇，总人口60万，城镇人口18万，总面积1711平方公里。确山四季分明，雨量充沛，气候温润，自然条件优越，2005年被评为省级卫生县城。县内有以机械、化工、采矿等为主的工业生产体系；境内矿产资源丰富，是豫南最大的建材生产基地。确山以优良的环境和丰富的资源吸引了众多投资者。

（二）           
交通条件

公路：京港澳高速公路、107国道、省道411、南阜高速公路分别经本县境内东西穿越而过。汽车至郑州（ 农用地、 商住地、 工业地） 不足两个小时，到武汉（ 农用地、 商住地、 工业地） 只需两个半小时。郑州国际机场、武汉天河机场现已开通国内及国际各大中城

市航线百条。

铁路：京广铁路、石武客运专线贯穿确山全境，客运、货运均与全国铁路各大动脉相连，各类铁路运输极为方便。

航空：确山境内李新店机场，国家十二五规划，将李新店机场改扩建为李新店军民两用机场。

（三） 产业聚集区

1、确山县产业集聚区规划面积11.6平方公里，已开发面积3.6平方公里，截止2010年4月，集聚区共入驻企业104家，累计投资125亿元；实现主营业务收入68亿元，年创利税1.68亿元，从业人员1.5万余人。

2、主导产业为建筑材料业、机械电子业。截止2010年4月，确山县产业集聚区投资总额达125亿元，2010年新开工项目4个，在建项目14个，实际到位资金3.9亿元。

3、四个开工项目进展情况：投资5.6亿元的龙大水泥有限公司征地完毕，正在进行基础设施建设；投资6000万元星宇照明正调试设备，预计五月下旬正式投产。

4、确山县产业集聚区以水泥建材、机械电子制造业为主导产业。亿元以上项目6个，分别是慧洁管业、豫龙水泥、龙达水泥、豫南水泥、迪展通电子公司、骏化装备公司等。 

5、确山县产业集聚区基础设施及配套建设投资总额1.7亿元、建成道路7公里、管网26公里、电网3公里、污水处理厂1座、输配电站1座（220万千伏）。集聚区内“三区两县”一体化的主干道路金城大道和君二路正在建设中。

（四） 经济概况

2013年，全县生产总值达到114.5亿元、增长10%，全社会固定资产投资约90亿元、增长30%，财政总收入5.76亿元、增长24.4%，公共财政预算收入4.55亿元、增长26.8%，社会消费品零售总额39.6亿元、增长14.1%，城乡居民收入分别达到18740元、7387元，增长15%、14%。

旅游资源得天独厚。确山文化灿烂，风景名胜古迹众多，是豫南重要的旅游观光胜地。被誉为“小延安（ 农用地、 商住地、 工业地） ”的竹沟是原中共中央中原局所在地，曾留下了刘少奇、李先念、彭雪枫、张震等老一辈革命家的战斗足迹。境内风景秀丽的薄山湖、千年古刹-北泉寺、国家级森林公园-乐山（ 农用地、 商住地、 工业地） 风景区、民族英雄杨靖宇纪念馆等景点令人流连忘返。

（六）城市规划

高起点打造三大产业带

《‘三区两县一体化’发展总体规划纲要》把确山未来发展定位为‘三区两县一体化’组团发展的副中心城市，建筑建材业基地、优质粮生产基地、优质林果基地、高效特色农业基地、特色旅游基地，符合确山的实际。”确山县一位官员表示，《规划纲要》实施后，市中心城区北靠南连，将促使确山新城区向北发展，城东产业集聚区与市产业集聚区对接，进一步拉大确山城市框架，扩张城市规模。

确山县邀请高层次的规划设计单位，高标准、高品位地编制了全县未来发展规划，总体规划是：确山县城金城大道与驿城大道对接、确山县龙山大道与107国道对接、确山县城中原大道与安信快速通道对接，实现工业东进、城市北扩、旅游业和农业西兴的目标。

高品位规划三里河北岸新城

确山县山清水秀、风景秀美，县城依山而建，南有盘龙山公园，北有三里河穿城而过，是国家卫生城市。根据这些特点，确山县将以建设“中原山城”、“生态安居乐园”为理念，高品位打造中原宜居生态山城。

保护性改造老城区。把三里河南岸老城区改造与创建园林城市、花园城市相结合，按照“一街一景、一区一园、一角一色”的思路，对老城区进行高标准改造，把老城区打造成花园城、园林城。

    高品位建设新城区。按照“有品位、有气势、有形象，高起点、高标准、高层次”的要求，对城市新区进行科学规划。

三、  房地产市场

（一）           
近三年土地出让信息

确山县近三年土地出让情况良好，2014年至今大地块土地出让面积共132亩，平均土地单价为201.6万/亩，平均容积率为2.76，楼面地价达到1037元/㎡，主要影响原因为修缮市场铁路北侧，中原大道西侧的土地出让，平均地价达到297万/亩，共出让73亩。2013年土地单价为98.5万/亩，共出让了67亩地；2012年共出让256亩土地，平均地价达到76万/亩；2011年的土地出让面积为132亩，土地单价为105万/亩。